Ante una ligera mejoría del sector hotelero y la salida a corto y medio plazo de activos hoteleros que hasta ahora estaban en manos de entidades financieras, los fondos de inversión especializados en el sector hotelero se dibujan como un vehículo de inversión, financiación y gestión muy atractivo y capaz de generar una doble rentabilidad: la propia de la revalorización del bien inmueble y la propia de la explotación del activo. La gestión especializada de estos fondos es factor estratégico para llegar a ambos objetivos de rentabilidad, de ahí la importancia de contar con un especialista como que ofrezca su expertise en el sector y actúe como gestor de estos fondos para dotarlos de la máxima rentabilidad posible.
Los establecimientos hoteleros son activos susceptibles de ser objeto de inversión por parte de distintos agentes económicos, desde los propios operadores hoteleros hasta inversores particulares, family offices, corporaciones o fondos soberanos con un enfoque más inmobiliario o financiero. Éste último sería el caso del fondo soberano del Reino de Qatar, que recientemente ha anunciado estar buscando oportunidades para invertir en España, concretamente en hoteles cinco estrellas.
La apreciable recuperación del sector hotelero unido a que España sigue siendo un país con un gran atractivo turístico, sitúa a los activos hoteleros como vehículos de financiación capaces de generar una rentabilidad de largo recorrido. Además, el escenario hotelero ha experimentado un importante cambio en los últimos años al pasar de un modelo en el que el propietario actuaba a su vez como gestor, a otro en el que el propietario del inmueble no opera directamente el hotel, permitiendo la entrada de nuevos actores. En estos casos se separa la explotación de los hoteles de la propiedad, surgiendo la figura del inversor en hoteles para lo que se precisa de especialización al tratarse de un negocio de industria. Si bien en el sector hotelero español todavía existe un sentimiento de propiedad muy arraigado, no hay que olvidar que un fondo no es una sociedad patrimonialista, sino que cuando se plantea la inversion en el sector hotelero, el fondo se marca un periodo de gestión (puede ir de los 5 a los 10 años) para revalorizar el activo y ponerlo de nuevo a la venta. Del éxito de esta transacción se desprende una parte fundamental de la rentabilidad del global de la operación. Siempre y cuando el activo haya sido bien gestionado -tanto desde el punto de vista de la inversión como del de la explotación- su valor será más elevado que en el momento de la adquisición por parte del fondo.
Es por este motivo, que los establecimientos hoteleros como alternativa de inversión presentan la peculiaridad de necesitar de un especialista para su gestión, algo que lo diferencia de otros inmuebles, como por ejemplo, las oficinas. La relación entre inversores y operadores, y la decisión de estos últimos de ser propietarios o no, constituyen temas de análisis empresarial frecuente y dan lugar a múltiples operaciones de inversión y desinversión en inmuebles. Es crucial poder contar con el asesoramiento de empresas especializadas para aportar transparencia y fiabilidad a los inversores, facilitando importantes herramientas de trabajo que ayudan enormemente a la toma de decisiones. La empresa especializada deberá entonces convertirse en el experto hotelero para inversores o propietarios que no tienen un conocimiento profundo del sector, tanto desde la perspectiva del análisis estratégico como de la gestión del activo.
ANÁLISIS ESTRATÉGICO
En un sector tan sensible como el hotelero no todo vale. Una inversión precisa de un análisis profundo de muchos factores que en el futuro incidirán en la rentabilidad del fondo, y que deben preverse con la suficiente anticipación para definir la estrategia más adecuada. La entrada en escena de la figura del especialista desde el primer momento de la operación se materializará en un acompañamiento en el que aportará todo su conocimiento sobre el sector, ayudando en la toma de decisiones, aportando también su experiencia como asesor en las negociaciones con la entidad financiera, así como con la futura búsqueda del mejor operador para el activo hotelero.
Todo ello, con el fin de que todas las operaciones vayan dirigidas a obtener el máximo recorrido y se revalorice el activo.
El primer paso será realizar un análisis estratégico del mercado con el fin de presentar a los futuros inversores las mejores opciones de compra. Para ello se llevarán a cabo las siguientes acciones:
• Identificar los activos hoteleros más adecuados y con más recorrido para la tipología de inversión a realizar y las oportunidades que pueda estar ofreciendo el mercado en cada momento.
• Analizar la conveniencia de invertir exclusivamente en una tipología de activo hotelero o diversificar la cartera en función de la especialización del fondo y de las estrategias futuras de desinversión.
• Conocer el precio de mercado del activo, el estado del inmueble y su gestión, así como su posicionamiento en el mercado y evaluación de las inversiones adicionales necesarias. En este último caso, si el activo está en funcionamiento se garantiza una rentabilidad inmediata desde el inicio de la inversión, ya que de lo contrario el periodo de maduración es superior y las gestiones administrativas (permisos, construcción y apertura) pueden ralentizar la puesta en rentabilidad del activo. Otro caso sería que el gestor del fondo, identifique la necesidad de reposicionar el activo para la obtención de una mayor rentabilidad y tome la decisión de cerrar durante un tiempo el establecimiento, hacer reformas y transformar por ejemplo un hotel de cuatro estrellas a cinco y buscar una cadena hotelera que lo gestione y le de prestigio, y de esta manera conseguir subir el valor del activo.
Tras la compra del activo será necesario buscar el mejor operador o gestor que se adapte a las características del proyecto, y que nos ayude a mejorar su posicionamiento, y en definitiva a incrementar su valor, aportando así tranquilidad y rentabilidad para el inversor.
Todos estos elementos son claves para garantizar al fondo una rentabilidad acorde con la inversión realizada.
GESTIÓN DEL FONDO
Una vez ejecutada la compra, el control y optimización de la gestión del activo hotelero son esenciales para llegar a los objetivos de rentabilidad (valor del activo) previstos:
• Incrementar el valor del activo.
• Garantizar el cumplimiento de los requerimientos y cláusulas establecidas en el contrato de alquiler / gestión.
• Valorar cuál es el mejor momento para la venta del activo o de la cartera.
• En definitiva, maximización de la rentabilidad de la inversión.
El objetivo principal que se persigue con una correcta gestión de los activos es la obtenció
n de la máxima rentabilidad. En el sector hotelero este objetivo es difícilmente alcanzable sin conocimiento profundo del negocio, por lo tanto escoger a los profesionales adecuados para realizar la gestión de un fondo de inversión es el primer paso a tener en cuenta. En este sentido, Magma Turismo ofrece una doble visión, aportando tanto su conocimiento estratégico como de la gestión de los activos hoteleros.
